Los administradores de fincas en Madrid, se enfrentan en su trabajo diario a problemas legales en fincas y comunidades de vecinos que deben sortear de una manera profesional y solvente siguiendo siempre los estatutos de la comunidad de vecinos.
Según el último estudio de Eurostat, la oficina de estadística comunitaria, el 66,5% de los españoles reside en viviendas construidas en altura, o lo que es lo mismo, la mayoría de los propietarios viven en una comunidad de vecinos, a los que también se suman los dueños de chalés que comparten urbanización.
La convivencia con los demás propietarios, o personas que viven en régimen de alquiler, a menudo no resulta nada fácil, debido a conflictos de distinta índole, a pesar de que hay una normativa legal vigente bastante exhaustiva para mediar en este tipo de conflictos como es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Son muchos los motivos de conflicto en una finca que no siempre pueden ser arbitrados por la ley de comunidades de vecinos o las normas de una comunidad de vecinos. Según el colegio de administradores de fincas de Madrid son seis los principales conflictos a los que se enfrenta la administración de propiedades y que forman parte de las obligaciones de un administrador de fincas tratar de solucionarlos de una manera justa y conciliadora para el beneficio de los vecinos y de la comunidad.
Las reformas, las obras comunitarias, los ruidos, la morosidad, el uso de las zonas comunes y las humedades son los principales problemas entre los vecinos según el colegio de administradores de fincas.
La gestión y resolución de estos conflictos recae en primera instancia en el presidente de la comunidad de propietarios y después recaerá en manos de la junta de vecinos, con el apoyo del administrador de la finca, una figura que no resulta obligatoria a la hora de resolver conflictos, pero en caso de actuar está plenamente reconocido por la ley. En última instancia, si la situación lo requiere, se puede llegar incluso a la actuación de un juez para solucionar el litigio.
La importancia de un administrado de fincas
El encargado de la administración de fincas es un profesional debidamente formado en materia de mediación, leyes y gestión de conflictos y siempre enfocado en la mejora de la convivencia entre vecinos. Los principales requisitos para ser administrador de fincas, aparte de sus habilidades para la negociación, la mediación y la gestión, también van orientadas a la no imposición de soluciones, ya que su figura no es la de juez ni árbitro, sino la de una persona capaz de reconducir los problemas y ayudar a encontrar la solución con el máximo beneficio para las partes enfrentadas y para la comunidad.
Normalmente, la mayoría de disputas en las comunidades de vecinos, casi el 80%, se puede gestionar gracias a la mediación de un administrador que es capaz de solucionar muchos de estos conflictos tan solo con aplicar la ley y buscar caminos de concordia.
Según los expertos, la asistencia y la participación en las juntas de propietarios es vital para enterarse de lo que ocurre en la comunidad y de las decisiones que marcarán su funcionamiento en el futuro.
Sin embargo, a pesar de los esfuerzos del administrador por llevar a buen puerto las negociaciones, con la utilización del seguro de la comunidad de propietarios, o cualquier otra vía que considere oportuna para solucionar el conflicto, a veces no se encuentran soluciones y hay que acudir a la vía judicial.
Vamos a repasar con más detalle los principales focos de conflicto en una comunidad propietarios:
Morosidad:
a raíz de la reciente crisis económica que hemos vivido, la morosidad se ha convertido en uno de los principales problemas de las comunidades de vecinos debido a los impagos de las cuotas mensuales o derramas establecidas y es un caldo de cultivo de conflictos entre pagadores y morosos.
¿Cómo hay que actuar si no ha surtido efecto la mediación de un administrador de fincas? En el artículo 21 de la LPH se cita el proceso monitorio para una resolución rápida de un conflicto jurídico donde no hay contradicción y se puede resolver de manera sencilla y con una tramitación ágil. Implica la condena en costas a la persona que no paga. La comunidad de vecinos debe aprobar en una junta la liquidación de la deuda y luego notificar dicho acuerdo al moroso con una certificación del acuerdo y la aprobación de la deuda firmada por el secretario y el presidente de la comunidad.
Si el deudor no atiende el requerimiento del pago, pero tampoco se opone, se ejecutará una orden contra sus bienes para hacer frente al pago. Si hay oposición se podría solicitar el embargo preventivo. Lamentablemente una de las primeras medidas que se suelen tomar de manera equivocada en las comunidades de propietarios cuando hay morosos es el “ojo por ojo y diente por diente”, de tal forma que se priva a la persona que no paga de un elemento común como puede ser el ascensor.
Este tipo de medidas no deben adoptarse en ningún caso por la comunidad, ya que puede ser constitutiva de un delito de coacciones. Siempre está disponible la vía judicial para que el moroso pague, pero las formas que están fuera de la ley nunca son aconsejables.
Ruidos:
Ruidos como la música demasiado alta, una mudanza, obras o movimiento de mobiliario son fuente de conflicto en las comunidades y no siempre se soluciona amistosamente.
Normalmente, los municipios disponen de normativas locales de contaminación acústica para fijar los decibelios máximos por franjas horarias. Según un estudio del Colegio de Administradores de fincas de Madrid, el 20% de las quejas de los vecinos tiene su origen en los ruidos de los que no respetan el descanso de la gente.
Cuando sucede este problema, una vez agotado el diálogo y la vía amistosa entre los vecinos implicados y el presidente de la comunidad, la LPH es muy clara en este aspecto. La ley faculta a la comunidad a instar a la persona o personas que estén haciendo ruido a cesar inmediatamente la actividad y de no hacerlo, puede interponer una denuncia siempre con un previo acuerdo con la Junta de Propietarios.
Sin embargo, los expertos afirman que en la práctica, el problema de los ruidos no tiene una fácil solución. Recomiendan como primera medida llamar a la policía municipal para efectuar las mediciones de decibelios y determinar si se superan los límites reglamentarios de emisión de ruidos en las distintas franjas horarias.
Si se trata de una vivienda alquilada, será el propietario quien tenga que responder por los ruidos del inquilino. Si este no pone fin a los ruidos, el propietario estaría facultado para resolver el contrato de arrendamiento por actividades molestas. Así lo contempla la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), pero para poder ejecutar este aspecto, antes debe incluirse en el contrato una cláusula que haga referencia a este tipo de conflicto con los vecinos.
Reformas:
Las obras en casa son otro importante foco de enfrentamientos entre vecinos debido al ruido producido, la suciedad o los posibles desperfectos en las viviendas colindantes. En principio, todos los propietarios deben tolerar las molestias normales derivadas de una reforma en cualquiera de las viviendas de la comunidad de propietarios.
Normalmente, en los estatutos de la comunidad de vecinos se adoptan normas encaminadas a minimizar las molestias en caso de reformas, como puede ser la limitación de horarios, el uso del ascensor para transportar escombros o maquinaria, etc. Por supuesto, el propietario que ocasione daños en zonas comunes como resultado de las obras en su casa tendrá que responder por ello.
En Madrid, por ejemplo, es válida la Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica, que determina la prohibición de mudanzas, traslado de enseres, desplazamiento de muebles o la realización de obras en el interior de las viviendas desde las 21:00 horas hasta las 8:00 horas en días laborables y desde las 21:00 hasta las 9:30 horas los festivos, sábados y domingos.
Derramas para obras comunes
Las obras acordadas para las zonas comunes de la comunidad, con las consiguientes derramas para realizarlas, también provocan desacuerdos entre los vecinos, tanto en las características propias de la obra, como por la forma de pagarla.
Las obras que más controversia levantan son la supresión de barreras arquitectónicas, la instalación de rampas, elevadores o ascensores. Muchos vecinos no ven necesarios estos elementos en el edificio y originan conflictos con los vecinos que sí desean su instalación.
Según los expertos, las obras o el establecimiento de servicios comunes requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representan la mayoría de las cuotas. En principio, la regla general es que los vecinos deben contribuir a la obra común en proporción a sus respectivas cuotas de participación, o con la proporción que a tal efecto señalen los estatutos de la comunidad de vecinos.
El administrador de la finca deberá abogar por la empatía de los vecinos para ponerse en el lugar de la persona que sí necesita la instalación de los nuevos servicios, como un ascensor por ejemplo. Si hay vecinos de edad avanzada en el edificio y otros más jóvenes que se niegan a instalar el ascensor, deben darse cuenta que algún día podrían necesitarlo y que además el inmueble se revaloriza con esta mejora.
Humedades
El origen de las humedades no suele quedar claro, de ahí que sea también un importante núcleo de conflictos a la hora de aclarar de quién es la “culpa” de los daños causados.
Normalmente, todos los vecinos intentan quitarse responsabilidades cuando la mancha no puede ser achacada a una imprudencia evidente. La ley dice que si el origen de la humedad proviene de un elemento privativo, el coste de la reparación, tanto en la vivienda como en los bienes comunes, debe pagarla el propietario del elemento que lo causó. Si el origen de la humedad está en un elemento común, como las bajantes generales, por ejemplo, será la comunidad de propietarios la que asuma el coste de la reparación, tanto de los elementos comunes como privativos afectados.
Por supuesto, es imprescindible contar con un seguro de comunidades de vecinos que cubra los daños ocasionados a terceros por el agua, ya que se trata de siniestros muy habituales en los inmuebles y cuya reparación puede llegar a ser muy costosa. Si la avería se produce en una vivienda de nueva construcción, los peritos deberán dictaminar si el daño es imputable a la constructora y en ese caso formular la debida reclamación.
Uso de zonas comunes
Un mal uso de las zonas comunitarias puede ser también un importante foco de discusiones entre vecinos. La utilización de este tipo de espacios suele regularse mediante el estatuto de la comunidad de propietarios que se aprueba por mayoría de los mismos.
La ley sí establece una serie de obligaciones a los vecinos para respetar los estatutos, pero no es clara ni expeditiva a la hora de afrontar las consecuencias en caso de incumplimiento. Si la conducta de un vecino contraviene alguna norma legal entonces sí se puede denunciar al vecino que ha incumplido la ley, pero si no es así, no se puede hacer nada de forma directa y efectiva a nivel interno.
En los casos más graves para infracciones de estatutos o disposiciones generales, se aconseja aplicar el artículo 7,2 de la LPH, donde se requiere al infractor para que cese sus actividades, y de no hacerlo, se pueden tomar acciones judiciales contra él.
Los administradores de fincas aconsejan a los propietarios que sean conscientes de que su hogar comienza cuando entran en el edificio, es decir en las zonas comunes, y no en la puerta de su vivienda.
Deben pensar que las zonas comunes son también parte de su propiedad y, como tales, tienen unos derechos de uso y unas obligaciones que deben ser cumplidas para mantenerlas en buen estado.
En este sentido, las funciones del administrador de fincas deben estar orientadas a la concienciación de los vecinos para que hagan un uso responsable de las instalaciones comunes para evitar cualquier tipo de conflicto entre los propietarios.
